服务式办公室行业特征与开展趋势（附报告目录）
1、行业概况
服务式办公室行业作为商务服务业的一个细分行业，起源于20世纪70年代末期的美国，是办公室租赁的最高形式，其在欧美也被称为商务中心，服务式办公室的产生与开展也是社会分工不断深化的结果，随着经济的高速开展，传统的办公室租赁已经不能满足不同类型企业的需求，特别是对于一些中小企业而言，由于其公司规模较小、人数少，并且处于业务开展初期，需要花费更多的时间和精力来开展公司的主营业务，且该类企业通常资金有限；然而传统的办公楼租赁费用高，租期长，并且签订租赁合同后，不会继续为企业给予后续的服务，且企业仍需要花费时间、精力和金钱对办公室进行装修、布置、购买办公用品等。这种传统的办公室租赁模式显然无法满足企业多元化的需求，正是在这种市场需求的孵化下服务式办公室租赁应运而生。
相关报告：北京EBET易博(中国)信息咨询有限公司《2020-2026年中国服务式办公室行业运行格局及市场前瞻报告》
服务式办公室租赁的运营商不仅向客户给予办公室租赁服务，还为其给予配套的物业管理服务，运营商顺利获得选定合适的项目进行开发，并聘请专业的设计团队和装修团队对项目进行整体的改造设计和施工，使其改造成为满足潜在客户需求的办公楼，运营商除了给予办公地点、办公家具、办公用品、设备等硬件外，还给予人员与之相匹配，包括秘书、翻译、会计、接待等，甚至给予住宿。可见服务式办公室是一种集商务中心、行政、酒店于一体的办公模式，同时服务式办公室对于租赁期限没有要求，真正实现了即租即用，省时省力，高效便利这些传统办公租赁所不具备的功能，这种办公模式对传统办公模式的颠覆和创新是革命性的。
在我国服务式办公室的租赁模式主要是以租赁方式取得具有租赁价值提升空间的既有建筑经营权，将该建筑整体进行重新市场定位和设计，顺利获得改建配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部装修将其打造成为符合新目标客户群办公和经营需求的办公楼，从而提升既有建筑使用价值，顺利获得招商和后续取得租金收入和增值服务收入。服务式办公室市场在我国还处于起步阶段，但由于其具有众多标准办公楼所没有的优势，因此得到了许多外资企业、外资办事处等中小企业的青睐。现在国内的开展状况比较理想，特别是北京、上海、广州、深圳等经济较为发达的城市，服务式办公室的市场空间较大。
2、服务式办公室的特征
（1）形成过程
现在，多数服务式办公室都由既有的建筑进行改造而形成，通常服务式办公室的经营者顺利获得签订长期的租赁协议取得既有建筑物的经营权，顺利获得对既有建筑物进行重新定位、改造和招商出租，并给予后续的配套物业管理服务和增值服务，从而取得租金和其他增值收入。
（2）功能特征
服务式办公室不仅给予精致的装修，齐全的办公家具，公共的接待区域，公共的前台，公共会议室、优质的前台秘书服务、保洁保安服务，同时还给予传真、复印、打印、扫描仪等办公设备，配备茶水间，为入驻客户给予咖啡、茶等服务，所以服务式办公室不仅改善了企业员工的工作环境，同时又提高了企业的工作效率。服务式办公室的租期可以是 1 个月至 24 个月，也可以是几个月起的不断续租，租约的长短完全取决于公司和企业不同的商业计划与目的，且一般无需承担任何的赔偿责任和损失。传统办公室租期一般为 12 个月至 36 个月，若租赁期内擅自解除或违反合同、不履行合同，业主将没收全部押金，有时客户还需承担额外的相关经济赔偿责任。这凸显了服务式办公室的服务型和便利性。
（3）运行模式
原有旧建筑的再利用，需要进行重新定位、设计、改建、招商和后续运营管理，但是由于大多数原有建筑资源的所有者不具备相关的专业能力，因此所有者多采用出租老旧建筑的方式，实现经营权的让渡，同时由专业的服务式办公室运营商来进行运营管理，服务式办公室运营商顺利获得与原有建筑的所有者签订长期租赁合同后，对原有建筑进行重新定位、设计和改建，提升其使用价值，顺利获得这一过程实现租赁增值，在满足目标客户使用需求的基础上取得收入。
（4）地理位置与建筑格局
服务式办公室的地理位置和建筑格局对于吸引客户入驻有着至关重要的作用，特别是一些正处于开展阶段的中小企业，为了树立良好的品牌形象，通常希望其公司办公地址位于金融中心或商务中心，但同时由于其公司规模较小，人数少，资金缺乏，这些客户通常希望给予租赁的办公室格局更具有灵活性。为了满足客户的个性化需求，服务式办公室一般位于城市比较繁华和中心地带，同时运营商在对既有建筑物进行改造时，会将办公区分割成多个独立办公的单元区，最小可给予一人起租的空间，充分满足了不同客户的需求。
（5）针对客户与价格定位
服务式办公室强调效率、高性价比，主要针对的客户为中小企业及外商办事处。服务式办公室的价格主要包括日常的租金、办公家具、维护、空调、电费、清洁、保安、接待员以及电话应答服务等费用。除此之外，对会议室的使用以及一些贵重办公设备的使用只要相应的支付租赁费用。对电话与宽带的使用基本是按照电信的标准收费标准，由于各商务中心的不同，在标准收费上还会另加服务费。
3、行业主要壁垒
（1）资金壁垒
资金是从事服务式办公室行业开展的主要障碍，服务式办公室在前期项目开发、施工阶段需要预先投入大量的资金，特别是有几个项目同时进行时，公司第一时间需要支付项目成本，其次项目进来后，要对项目进行施工、装修，公司需要支付项目施工成本，服务式办公室行业具有资金密集型的特征，需要有较大的资金投入才能实现正常的运营。
（2）品牌壁垒
服务式办公室市场的开展已经朝着品牌化开展，随着越来越多的企业进入到服务式办公室这个行业，特别是很多国外知名的企业也加入到了中国市场的竞争中，国外给予服务式办公室服务的企业有着多年的经验积累以及成熟的运行模式，已经建立了很好的品牌效应，更加能够得到客户的青睐，从而形成一个良性的循环。
（3）渠道壁垒
服务式办公室市场除了项目开发，项目销售也是很重要的环节，如何找到优质的项目，并顺利获得特定的渠道资源将服务式办公室成功的进行推销对服务式办公室行业来说至关重要。掌握好优质的渠道资源，并与其达成长期稳定的合同，占据有利位置，这样新进入的企业很难在短时间内形成优势。
4、行业基本风险特征
（1）行业风险
服务式办公室行业受宏观经济周期的影响较为明显，宏观经济增速放缓影响中小微企业的开展速度，经济低迷期外商也会减少在中国的投资，对于主要客户群中小微企业和外商办事处的服务式办公室的给予者来说，其经营将会受其影响。
（2）市场风险
一方面来说，服务式办公室行业在我国还处于起步开展阶段，现在还未形成充分的竞争，但是一些国外的服务式办公室给予者进入中国市场，以其丰富的经验和成熟的运营模式占有了很大的市场份额，对国内刚刚起步从事服务式办公室的企业来说是很大的竞争对手，一些资源规模小、实力不强的公司很有可能在市场竞争中被逐步淘汰。
从另一方面来说，随着国内服务式办公室市场的开展，这一新的商业模式将逐渐被社会广泛认知和接受，服务式办公室市场将会吸引本土传统办公市场的参与者陆续探索商业模式升级和创新，顺利获得研究公司商业模式、管理系统等手段逐渐进入该市场，使得该市场竞争更为激烈。
（3）政策风险
在产业政策方面，由于服务式办公室行业在我国属于新兴行业，还处于成长起步阶段，我国虽尚未有针对该细分行业出台配套的法律法规及政策，但是服务式办公室行业属于服务业，我国出台了多项政策支持开展服务业，如服务业开展规划指出要“改革完善服务业开展体制机制，深化服务业改革，在土地利用总体规划和城乡规划中统筹安排服务业开展用地规模、布局和时序，扩大服务业用地供给。调整城市用地结构，提高服务业用地比例。持续推进服务业企业节约集约利用土地，盘活存量用地，提高土地利用率，支持利用工业、仓储等用房、用地兴办符合规划的服务业，涉及原划拨土地使用权转让或改变用途的，经批准可采取协议出让方式供应。”大的行业政策有利于服务式办公室行业的开展，但是如果国家在未来针对服务式办公室行业出台相关的限制性政策，将不利于该行业持续的成长与开展。
5、服务式办公室市场的开展趋势
（1）跨区域开展成为趋势
我国现在服务式办公室的开展仍然呈现区域性的开展特点，第一时间服务式办公室行业主要集中于上海、北京、深圳等经济发达的地区；其次，服务式办公室的运营商由于区域的限制，一般的运营商只有在某一特定的城市进行项目运营，尚未形成全国甚至全球连锁的大型运营商。但是我国服务式办公室现在仍处于初步开展阶段，其市场空间巨大，同时国外成熟的运营商的进入也将为本土的中小运营商给予成熟的经验，当中小运营商拥有了成熟的运营模式以及优质的项目来源时，其可以以最低的管理成本同时召开多个项目，为了为企业创造更多的利润，供应商将会寻求跨区域开展更多的项目。
（2）建立公共服务平台，进行信息互享，提高增值服务
我国的服务式办公室的服务尚未能充分发掘中小企业的潜在需求，现在，服务式办公室主要集中为客户给予办公室租赁以及配套的物业管理服务，尚未建立信息共享平台，但是随着行业的开展，为客户建立公共服务平台，实现信息共享将成为服务式办公室的开展趋势，对于服务式办公室运营商来说，在客户入住后如何继续为客户给予更多的增值服务是该行业未来开展的方向，而建立信息共享平台是给予增值服务中的重要一环，这不仅可以拉近运营商与客户的距离，增强客户的忠诚度，同时也使运营商更加分析自己的服务对象及其需求，为后续的服务给予很好的经验。
虽然我国今年的经济增速仍然不高，但这是基础设施投资和建设降温的结果，而国内消费及服务市场则处于上升趋势，因此许多公司仍有可能扩大业务，这也为服务式办公室行业的开展给予了很大的市场需求。
6、行业内竞争情况与主要领先企业
行业内小型企业众多，市场集中度较低，不存在占据绝对统治地位的服务供应商。现在服务式办公楼供应商领域分为外资和内资两大阵营，外资进入中国市场已接近 10 年，项目选址上以高端项目为主，通常的模式是在地标性的甲级写字楼内租赁一个楼层分隔装修经营，在这个领域内雷格斯、德世和世服集团三家占据了外资高端服务式办公楼市场的领先地位。
内资现在主要是对上述外资组织简单模仿追随阶段，选择二线甲级或乙级写字楼租赁一个楼层经营，顺利获得融资取得的资金来进行规模化布点，但是管理能力和营销能力一般，尤其是定位不清导致的单一项目盈利能力差，影响了企业的稳健经营。
（1）企创商务
深圳市企创商务有限公司是中国服务式办公室的领导者，创建于 2007 年 9 月27 日，注册资金 1000 万元。给予中小型独立精装修办公室，同时给予前台服务、工商注册、代理记账、电子商务等增值服务，是中国最大的服务式小型办公室租赁商，现在在深圳、广州、杭州、上海和武汉等地有近五十个大型商务中心连锁，总面积逾五万平米。
（2）AirS&S
AirS&S 是深圳地区服务式办公室行业的新锐供应商，给予 1 至 10 人的中小型精装修办公室，AirS&S 专注小微企业办公室出租服务，侧重对小微企业的软性服务支持，诸如：工商注册、代理记账等。
（3）雷格斯
雷格斯是全球领先的工作场所创新解决方案供应商，旗下产品和服务包括设备齐全的办公室、虚拟办公室、专业会议室、商务贵宾室，以及全球最大的视频会议工作室网络。不论是身处家中、在途中或是在办公室内，雷格斯都能为客户给予一种崭新的工作方式。在大中华地区，雷格斯商务中心遍布北京、成都、大连、广州、杭州、香港、澳门、上海、深圳和中国台北等地。雷格斯于 1989 年创建于比利时布鲁塞尔，总部设在卢森堡并在伦敦证券交易所上市。
（4）珂宝利
珂宝利是世界领先的服务型商务办公室供应商，在亚太地区拥有超过 10 年的服务型商务办公室管理经验，总部位于新加坡。其秉承珂宝利“客户为先”的一贯理念，把新加坡严谨细致的服务模式带给在北京及中国大陆地区召开业务的客户。
（5）协众国际企业港
协纵国际企业港有限公司是一家专注为成长企业给予与商业地产有关的一站式解决方案和企业成长增值服务的国际企业，是中国首家柔性办公基地运营商。以协纵品牌在全国一线城市中心商圈给予租期与面积灵活的甲级柔性办公基地，小至一席大至一栋，精装全配置服务式办公室，可立刻进驻召开业务，其不但独立运营也接受加盟外包管理。同时给予高档会议室、虚拟办公室、联合办公位和柔性办公空间服务。
